Виражи вокруг земли
Одним из главных факторов, сдерживающих формирование частной собственности на землю, в нашей стране являются изъяны действующего земельного законодательства. Наибольшее количество вопросов у граждан и предпринимателей вызывает ст. 36 ЗК РФ. Ответы на самые распространенные из них нашли свое отражение в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС Поволжского округа "О порядке применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", утвержденных протоколом заседания Президиума суда от 28.03.2008.
 Имеет ли право собственник здания, строения, сооружения на приобретение земельного участка в собственность, если договор аренды земельного участка им оформлен после введения в действие ЗК РФ, принимая во внимание изменения, внесенные в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"?

     Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом и федеральными законами.
      Данные положения Закона распространяются в том числе и на лиц, которым первоначально земельный участок был предоставлен в аренду с целью строительства объекта недвижимого имущества. Указанные лица могут реализовать свое право на приобретение земельного участка в собственность с момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект недвижимого имущества (в данном случае указано о возведении объекта недвижимого имущества вместо введения в эксплуатацию, поскольку возможно признание права собственности на земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом недвижимости при наличии на него зарегистрированного права собственности).
      Возможность приобретения права собственности на земельный участок вне зависимости от срока заключения договора аренды земельного участка установлена положениями Федерального закона от 24.07.07 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", которым ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 2.2 следующего содержания: собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

     При предоставлении земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ подлежит ли применению ст. 33 названного Кодекса при определении границ и площади земельного участка?

     Статьей 33 Кодекса установлены нормы предоставления земельных участков в собственность гражданам.
      В силу п. 7 ст. 36 Кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
      Поскольку названный пункт имеет отсылочное указание на установление размеров земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства, применение положений ст. 33 Кодекса в данном случае является возможным.
      При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 5 ст. 36 Кодекса к заявлению о приобретении прав на земельный участок должна быть приложена кадастровая карта (план) испрашиваемого земельного участка, поскольку объектом купли-продажи или аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
      Кроме того, следует помнить, что во всех случаях предельные размеры земельных участков определяются землеустроительной, градостроительной и иной документацией в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки.
      При наличии спора о границах и размере земельного участка суд вправе установить данные параметры по результатам проведения соответствующей экспертизы.

     Может ли суд принять решение о понуждении к заключению договора купли-продажи (аренды) земельного участка, если орган местного самоуправления не принял решения о предоставлении земельного участка (т.е. бездействует)?

     В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
      В силу положений п. 6 ст. 36 ЗК РФ вышеобозначенный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления данного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
      В случае непринятия вышеуказанным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующего решения либо ненаправления проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка со стороны соответствующего органа усматривается бездействие.
      Рассмотрение требований о признании действий (бездействий) соответствующих органов производится в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, по результатам которого суд принимает решение о признании действий (бездействий) незаконными либо отказывает в удовлетворении требований.
      Если требование о признании бездействия незаконным удовлетворено, то в силу положений п. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок путем принятия соответствующего решения по поданному юридическим лицом заявлению.
      При таких обстоятельствах, рассматривая требования о признании бездействия незаконным, суд не вправе в том же судебном акте принимать решение о понуждении к заключению договора.

     На какую дату определяется выкупная цена земельного участка - на дату подачи заявления или на дату заключения договора купли-продажи земельного участка?

     Поскольку решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении в силу положений п. 6 ст. 36 ЗК РФ должно быть принято соответствующим органом в месячный срок со дня поступления заявления заинтересованного лица, выкупная цена земельного участка определяется на дату, не превышающую месячного срока с момента принятия заявления заинтересованного лица.

     Требуется ли отдельное заявление гражданина, юридического лица об изготовлении кадастровой карты (плана) при наличии его обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок (применительно к п. 5 ст. 36 ЗК РФ)?

     В соответствии с вышеназванной нормой для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
      Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
      Согласно положениям п. 7 ст. 36 Кодекса в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
      В силу положений п. 1 ст. 37 Кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
      Учитывая содержание вышеизложенных норм материального права в их совокупности, заявительный характер рассмотрения вопросов о предоставлении кадастровой карты заявителем должно быть подано отдельное заявление. При этом необходимо отметить, что обращение предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти также должно быть основано на соответствующем заявлении заинтересованного лица.