Термины для управления
В современном российском законодательстве, посвященном жилищным правоотношениям, используются разнообразные термины и категории, которые зачастую не отличаются безупречностью и языковой корректностью, а порой могут быть вообще далеки от своего истинного значения. Вследствие этого в литературе можно встретить разнообразные и в то же время неоднозначные попытки исправлений допущенных законодателем неточностей. Все это создает определенные сложности в уяснении смысла того, о чем идет речь в конкретных правоотношениях.
Способы или субъекты?

     Для того чтобы проиллюстрировать затронутую проблему, обратимся к ч. 2 ст.161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления таким домом. Функции по управлению могут быть предоставлены:

     непосредственно собственникам;

     товариществу собственников жилья либо специализированному потребительскому кооперативу;

     управляющей организации.

     Нетрудно заметить, что в данной норме в действительности перечислены не способы управления, а субъекты, которые могут осуществлять функции по управлению многоквартирным домом. Как представляется, такая классификация не совсем приемлема и грозит повлечь проблемы не только с доктринальной, но и с практической точки зрения. Возможны осложнения при определении правового содержания каждого отдельно взятого способа управления и при реализации собственниками уже принятого решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

     Необходимо разобраться в истинном значении терминов, составляющих понятие «способ управления многоквартирным домом». С учетом правовой специфики понятие «способ» можно определить как порядок осуществления действий или совокупность правил и мероприятий, направленных на достижение какой-либо конкретной цели. Соответственно использование термина «способ» относительно непосредственного управления, управления ТСЖ, специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией представляется не совсем уместным, поскольку в этом случае речь идет не о разных системах и мероприятиях управления, а лишь о специфике субъектов, осуществляющих управление.

     Понятие управления

     Смысл термина «управление» весьма многообразен. Чаще всего его употребляют в сугубо экономическом значении, например говоря об «управлении активами», «управлении рисками» или об «управлении предприятием», «управлении персоналом». Однако в отдельных случаях это понятие используется и юристами, например когда речь идет об «оперативном управлении», «доверительном управлении имуществом» либо «органе управления юридического лица».

     Соответственно существует множество определений понятия «управление». В самом широком смысле оно представляет собой «сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъекта на определенный объект с целью направить действия в нужное русло или изменения его состояния для получения желаемого результата» (Барихин А.Б. Экономика и право. Энциклопедический словарь. — М.: Книжный мир, 2000. — С. 836).

     Управление — это всегда процесс, представляющий собой совокупность действий. Применительно к многоквартирным домам управление можно охарактеризовать как комплекс мер, осуществляемых субъектом управления в рамках предоставленных полномочий, направленных в основном на сохранение общего имущества в многоквартирном доме, поддержание его в надлежащем состоянии, а также обеспечивающих эффективное функционирование и развитие всего многоквартирного дома, и предоставление коммунальных услуг проживающим в нем гражданам.

     Таким образом, способ управления должен определять именно порядок осуществления действий (механизм) принятия решений по поводу указанных вопросов, а субъекты, осуществляющие управление, могут быть интересны лишь в качестве одной из характеристик способа. Чаще всего, как показывает практика, для характеристики правового понятия «способ» в иных случаях, не связанных с управлением имуществом, свойства субъекта соответствующего правоотношения важны лишь постольку, поскольку иногда возникает необходимость определить его правоспособность. Подчас же качество, в котором выступает субъект в правоотношениях, вообще не имеет правового значения, примером тому могут служить способы исполнения обязательств, регламентированные в ст. 329 ГК РФ.

     К аналогичному выводу можно прийти, рассмотрев «способы защиты гражданских прав» (ст. 12 ГК РФ). Сказанное подтверждает шаткость позиции, занятой законодателем при вычленении отдельных способов управления в ст. 161 ЖК РФ.

     Обращает на себя внимание и тот факт, что отдельные авторы в своих трудах часто заменяют термин «способ управления» термином «форма управления». На наш взгляд, такая замена лишь обостряет рассмотренную выше проблему, поскольку «форма» представляет собой более емкое понятие, охватывающее кроме способа организации выражение и содержание управления.

     Есть предложение

     Решение этой проблемы, как представляется, состоит в систематизации способов управления не по субъектному составляющему, а по содержанию и методу управления. К примеру, в качестве способов управления государственным имуществом законодательство предусматривает такие конструкции, как оперативное управление и хозяйственное ведение. Данные конструкции — средство избавления государства, являющегося собственником имущества, от необходимости непосредственного управления средствами производства. Однако это не исключает непосредственного участия государства в управлении своим имуществом через органы государственной власти и органы местного самоуправления.

     Стало быть, применительно к управлению многоквартирными домами и ст. 161 ЖК РФ с учетом истинного значения используемых терминов и содержания норм, регулирующих каждый способ в отдельности, можно предложить новое деление способов управления, качественно отличающееся от легальных, а именно: прямое управление, опосредованное управление и договорное управление. При этом прямое управление реализуется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, опосредованное — путем самоорганизации собственников, то есть учреждения ими специального некоммерческого юридического лица (ТСЖ или потребительским кооперативом), а договорное — посредством передачи функций управления на основании соответствующего договора с профессиональной управляющей организацией.

     В связи с этим было бы правильнее несколько изменить ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции:

     «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

     прямое управление (непосредственное), осуществляемое непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

     опосредованное управление, осуществляемое путем участия в органах управления товарищества собственников жилья или иного специализированного потребительского кооператива;

     договорное управление, осуществляемое путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией».

     Отметим, что предложенные выше изменения в Жилищный кодекс, в частности уточнение третьего по счету способа управления, позволяют ответить на достаточно спорный сегодня вопрос о возможности совмещения нескольких способов управления в одном многоквартирном доме.

     По мнению одних специалистов, после выбора в качестве способа управления ТСЖ либо потребительский кооператив органы управления этих юридических лиц вправе заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией (См.: С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья // ЗАО «Юстицинформ», 2007; Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право, № 11, 2006).

     Другие специалисты, в свою очередь, оценивают указанный способ как смешивание способов управления и считают, что многоквартирный дом может управляться только одним из способов, а их сочетание невозможно (См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2005. — С. 484—485; Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. № 8. С. 62).

     Представленный вариант классификации способов управления многоквартирным домом четко разделяет эти способы по содержанию (существу) правоотношений, а также по форме их реализации и совместно с иными положениями Жилищного кодекса подтверждает невозможность совмещения двух и более способов.

     Например, после выбора прямого (непосредственного) либо опосредованного способа управления заключенный с управляющей организацией договор на управление многоквартирным домом будет расценен как изменение способа управления, и на него распространятся требования ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖК РФ (порядок принятия решений общим собранием). Однако это вовсе не означает, что отдельные виды деятельности (работы или услуги) на основании соответствующего договора (подряда или оказания возмездных услуг) невозможно поручить либо заказать управляющей организации.

     Иными словами, учрежденные собственниками помещений в многоквартирном доме организации (товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив) не вправе привлекать для управления многоквартирным домом управляющую организацию, поскольку для этого необходимо заключение договора на управление всего дома, что, в свою очередь, должно быть одобрено решением общего собрания собственников и, следовательно, будет означать изменение формы управления.