Суровая расплата за фиктивную аренду
Давно известно пристальное внимание налоговых органов к рынкам, торговым комплексам и иным профессиональным арендодателям, которые традиционно подозреваются в занижении реальной стоимости арендных платежей и выводе «лишних» денег любыми способами. Особенно рискуют крупные собственники помещений, поскольку при доказанности построения налоговой схемы они могут лишиться части своего имущества.

То и дело поступают сообщения о подобного рода «нападках» налоговых органов – на этот раз изрядно не повезло одному из крупных арендодателей Ярославской области, не только сэкономившему на доходах, но и умудрившемуся выплачивать практически без налоговую зарплату некоторым сотрудникам.

Разделяй и властвуй!
Способ налоговой экономии, выбранный арендодателем, хорошо известен налоговикам и довольно прост. Вместо того, чтобы сдавать в аренду находящиеся на балансе организации объекты недвижимости по рыночным ценам непосредственно всем желающим, между арендодателем и арендаторами искусственно вклинились индивидуальные предприниматели (36 человек), применяющие «упрощенку» по ставке 6%. На них и была перенесена основная налоговая нагрузка: предпринимателям площади сдавались по смехотворным ценам, которые возрастали до рыночных уже при субаренде. При этом арендодатель полностью контролировал деятельность «предпринимателей».
Налоговый орган посчитал, что арендодатель специально разделил единую сделку по сдаче своего имущества в аренду конечному арендатору на промежуточные сделки, совершаемые одновременно и (или) одной датой. Однако подозревать налогоплательщика и доказать наличие схемы – разные вещи. В данном случае инспекции удалось это сделать, причем суды всех трех инстанций единодушно признали недобросовестность арендодателя. Сейчас мы выясним, как у нее это получилось.
Давайте допустим, что схема с арендой недвижимости находится на стадии внедрения. Какие проблемы требуется решить арендодателю? Во-первых, надо набрать таких предпринимателей, которые не «кинут» его в определенный момент и принесут ему всю свою «лишнюю» выручку. Во-вторых, их надо освободить от «бумажной» и организационной работы, а также – от проблем с инспекцией (ведение книг доходов и расходов, сдача деклараций, уплата налогов и т.п.). В-третьих, надо следить, чтобы предприниматели не слетели с «упрощенки» в связи с превышением лимита доходов.
А теперь проследим, как решались эти проблемы арендодателем, и что удалось найти налоговой инспекции.

Проблема 1. Предприниматели - не посторонние лица
Понимая, что чужим не место среди арендаторов-предпринимателей, налоговые органы тщательно проверили семейный статус и место работы каждого предпринимателя и установили следующее.
Конечно, в первую очередь в качестве арендаторов привлекаются родственники. Вот и в нашем случае директор вовлек в предпринимательскую деятельность свою мать, а его заместитель – сына. Более того: директор самостоятельно не поленился (он же учредитель) зарегистрироваться в качестве ИП. Вместе с тем, понятно также, что никаких родственников на такую глобальную схему не хватит, поэтому в число предпринимателей-арендаторов было вовлечено 20 работников организации-арендодателя. Часть из них была уволена и переведена в статус предпринимателей, другая – оставалась на прежней работе. Еще несколько человек были подобраны из других организаций, где руководитель арендодателя числился директором или учредителем.

Проблема 2. Организация работы предпринимателей
С чего начинается работа предпринимателя, решившего заняться деятельностью по сдаче площадей в субаренду? Прежде всего, ему надо оформить расчетный счет, куда будут поступать денежные средства от субарендаторов и откуда впоследствии можно будет получать их на руки.
Если допустить, что все это делает арендодатель в рамках единой налоговой схемы, то счета предпринимателям целесообразно открывать в одном банке, чтобы ими было проще управлять. Так и случилось: налоговый орган выяснил, что основная масса счетов предпринимателей (39 счетов) была оформлена в одной и той же банковской организации. Причем деньги с них снимались по кассовым чекам, оформленных на имена двух кассиров арендодателя, путем проставления предпринимателями на нем разрешительной надписи. Иными словами, предприниматели денег на руки не получали, за них это делали кассиры арендодателя. Интересно, что приблизительно треть этих денег в той же сумме и в тот же день зачислялась на счет предпринимателя-руководителя арендодателя.
Опрошенные кассиры утверждали, что деньги передавались ими предпринимателями, однако никаких документов (например, расписок, РКО) не представили. В свою очередь, несколько предпринимателей утверждали, что получали деньги самолично (что вступало в противоречие с документами, представленным из банка), другие показали, что денег они в глаза не видели.
Кроме того, фиктивные предприниматели вряд ли захотят вести «бумажную» работу, поэтому все делопроизводство было передано в заботливые руки сотрудников арендодателя.
Так, между собственником помещений и всеми индивидуальными предпринимателями были заключены типовые договоры на оказание бухгалтерских, юридических, планово-экономических услуг, а также по ведению делопроизводства, за символическое вознаграждение в 1000 рублей.
В рамках такого договора полностью велся бухгалтерский и налоговый учет предпринимателей, в частности, заполнялись книги учета доходов и расходов при «упрощенке», составлялась и сдавалась в инспекции налоговая отчетность, велись расчеты с дебиторами и кредиторами, учитывалось движение денежных средств на счетах в банках и т.п.
Юридическая работа выражалась в подготовке и экспертизе договоров и контрактов от имени индивидуальных предпринимателей, в участии в деловых переговорах, в досудебном урегулировании хозяйственных споров и т.п. При этом налоговый орган обратил внимание на то, что в договорах субаренды была подробно прописана гражданско-правовая ответственность за нарушение условий договоров, в то время как в договорах с предпринимателями такие положения вовсе отсутствовали. Кроме того, в договорах субаренды указывался не адрес нахождения предпринимателей, а адрес собственника арендуемых помещений.
Кроме того, с предпринимателями были заключены типовые договоры поручения, в силу которых поверенный (собственник помещений, он же арендодатель) совершал ежедневный прием, сбор, выдачу, хранение в сейфах денежных средств, полученных от предпринимательской деятельности по контрольно-кассовым машинам, а также ведение книги кассира-операциониста. Цена такого договора составляла ту же минимальную сумму – 1000 рублей. Интересно также, что в проходивших судебных разбирательствах с налоговым органом именно сотрудники арендодателя представляли интересы предпринимателей.
Естественно, что вся документация впоследствии и была обнаружена в помещениях арендодателя.
Как видим, предприниматели были полностью отстранены от предпринимательской деятельности, тем более что по словам некоторых субарендаторов они вообще не имели с ними каких-либо контактов, а все вопросы решали непосредственно в офисе собственника помещений с его сотрудниками. Более того, если возникали вопросы по уплате арендных платежей, они обращались в письменном виде к директору арендодателя, а не к своим контрагентам-предпринимателям, понимая, что последние решить их не в состоянии. Следовательно, все вопросы, связанные с субарендой торговых площадей, решались непосредственно с собственником помещений.

Проблема 3. Контроль доходов предпринимателей
Чтобы схема заработала, необходимо произвести несложные расчеты, позволяющие предпринимателям применять «упрощенку». Зная уровень арендной платы, которая будет поступать от субарендаторов, надо вычислить минимальную площадь, подлежащую сдаче в аренду каждому предпринимателю. Поэтому получилось так, что в больших помещениях площадь была поровну между несколькими предпринимателями, так что у каждого в аренде оказалась одинаковая площадь (1874 кв. м.). Учитывая, что арендная плата может быть повышена в период действия договора с предпринимателями, арендодатель контролировал и размер их доходов, чтобы не допустить превышение лимита, позволяющего применение упрощенной системы налогообложения. Как только доходы какого-либо предпринимателя приближались к допустимому лимиту или превышали его, договор с ним тотчас же досрочно расторгался (в том числе и досрочно), а на его место привлекался новый предприниматель. Причем сделать это было несложно, поскольку все договоры заключались на 11 месяцев и не подлежали обязательной регистрации.
Данный факт был подтвержден несколькими субарендаторами, подтвердившими, что им сообщалось о смене предпринимателя-арендатора в отделе аренды собственника помещений, где и перезаключались договоры на те же помещения, но с иными предпринимателями.

Сколько веревочке не виться…
Приведенные выше, а также некоторые иные доказательства, представленные налоговым органом, убедили суд в наличии налоговой схемы, направленной на уклонение от уплаты налогов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2011 по делу № А82-139/2010). Расплата стала суровой – примерно 425 млн. руб. недоимки по налогам, штрафам и пеням. Видимо, арендатору придется распрощаться с некоторыми из своих помещений… А налоговики в очередной раз получили готовый алгоритм борьбы с незаконной «арендной» схемой.