Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок
До недавнего времени для того, чтобы считать правомерным отнесение платы за аренду обЪектов недвижимости, входящих в состав основных производственных фондов, на себестоимость продукции (работ, услуг), достаточно было иметь надлежащим образом оформленный договор аренды недвижимого имущества с соблюдением правил, предусмотренных для аренды зданий и сооружений, содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Так как договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, то до сих пор была распространена практика заключения договоров аренды обЪектов недвижимости, входящих в состав основных производственных фондов, на срок до двенадцати месяцев. Это освобождало предприятия от необходимости соблюдения дополнительных формальностей, связанных с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений.

Однако с принятием и введением в действие с 31 января 1998 г. Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - "Закон") ситуация коренным образом изменилась. В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона, государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 26 Закона).

Необходимо обратить внимание на то, что в Законе речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления обязательной государственной регистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998 года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее из договоров, заключенных на срок менее одного года.

Появление в законодательстве правил об обязательной регистрации права аренды, наряду с договором аренды недвижимости, обЪясняется целым рядом причин. В основном они связаны с необходимостью обеспечить надлежащую защиту участникам гражданского оборота от недобросовестных арендодателей, пытающихся сдать в аренду одно и то же имущество несколько раз, либо продать сданное в аренду имущество, не предупредив нового собственника о существовании договора аренды. Дело в том, что правило ГК РФ, в соответствии с которыми договоры аренды, заключенные на срок более года, должны регистрироваться, легко обходилось.

Во-первых, существовала практика включения в договор аренды так называемого "условия о пролонгации". В соответствии с этим условием, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок до 12 месяцев, признавался "пролонгированным" еще на тот же срок и на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон за определенное время до истечения срока действия договора не известит другую сторону о его прекращении. С помощью этого условия недвижимость могла сдаваться в аренду годами, минуя при этом какую-либо государственную регистрацию. Каждый год договор аренды "пролонгировался" или вообще заново перезаключался на срок менее года.

Во-вторых, по правилам главы 34 ГК РФ, срок аренды не является существенным условием договора. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае вообще непонятным становится, каким образом должна применяться ст. 651 ГК РФ, устанавливающая обязательную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Если договор заключен на неопределенный срок, то он может быть расторгнут как для истечения одного года, так и после его истечения. Установить, подлежит ли такой договор государственной регистрации, вообще невозможно. Поэтому, если бы правила о регистрации аренды зданий и сооружений продолжали оставаться такими же, как они установлены в ГК РФ, высока была бы вероятность одновременного возникновения нескольких прав аренды на одно и то же недвижимое имущество.

Может возникнуть вопрос, каково значение регистрации договора после того, когда во всех случаях с недавнего времени регистрации подлежит право аренды. Однако для регистрации именно договора сохраняются определенные основания. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, не просто подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента такой регистрации. Это же правило о моменте заключения договора должно применяться и к договорам аренды других видов недвижимого имущества на основании п. 2 ст. 609 и п. 3 ст. 433 ГК РФ. Для договоров же аренды здания или сооружения на срок до одного года действуют общие правила об определении момента заключения договора (гл. 28 ГК РФ).

Помимо ГК РФ и Закона о регистрации, регистрация права аренды регулируется Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). Порядок государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, исходя из совокупности норм ГК РФ, Закона о регистрации, Правил ведения реестра, можно представить следующим образом:

а) при аренде любого недвижимого имущества по общему правилу (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации; п. 2 ст. 609 ГК РФ) регистрации подлежат как право аренды, так и договор аренды. Это относится и к договорам аренды зданий и сооружений, заключенным на срок один год и более;

б) в исключение из общего правила договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации. Однако право аренды, возникшее из такого договора, государственной регистрации подлежит независимо от срока, на который заключен договор;

в) договор аренды помещений или части помещений, заключенный сроком на один год и более, регистрируется не путем внесения в лист записей о сделках в реестре, как это происходит по общему правилу при регистрации договоров, а как обременение прав арендодателя, то есть путем внесения записи лишь в лист для записей об аренде.

Насколько отсутствие регистрации права аренды зданий и сооружений может повлиять на правомерность отнесения платы за аренду основных средств на себестоимость продукции? Ответ на этот вопрос зависит от того, как налоговые и судебные органы будут толковать положения Закона о регистрации. Здесь возможны два подхода. Первый из них - буквальное толкование положений абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, в соответствии с которым государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При таком подходе незарегистрированное право аренды, безусловно, может явиться основанием для признания отнесения арендных платежей на себестоимость неправомерным.

Второй подход - традиционно практиковавшееся признание надлежащим образом оформленного договора аренды доказательством существования права. При внимательном изучении Закона о регистрации в нем можно найти ряд положений, которые, хотя и не вполне однозначно, но позволяют вывести правила об обязательной регистрации права аренды из-под действия абз. 2 п. 1 Закона (о единственном доказательстве существования права). В случае, если практика налоговых органов и судебная практика пойдут по этому пути, для отнесения арендной платы на себестоимость достаточно будет соблюдать правила о регистрации договора аренды.

К сожалению, пока со стороны Госналогслужбы РФ не было никаких официальных разЪяснений по рассматриваемым вопросам. Не исключено, что в конечном итоге и для налоговых инспекций достаточным доказательством существования арендных отношений окажется наличие надлежащим образом оформленного договора аренды недвижимого имущества. Однако, во избежание недоразумений, рекомендуется все же производить государственную регистрацию права аренды зданий и сооружений в том числе и по договорам, заключенным на срок до 12 месяцев.