О регистрации («прописке») на садовых участках
Как известно, Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции Российской Федерации ограничение права граждан на регистрацию по месту жительства в жилых строениях на садовых земельных участках.

Благодаря такому решению у тех, кому единственным жильем служит дом на садовом участке, появилась возможность перестать быть «бомжами».

Но всякий ли владелец садового домика сможет в нем «прописаться»? Так ли все гладко с регистрацией в домах на садовых участках? Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

Постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции Российской Федерации абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Из Постановления видно, что неконституционной признана норма, ограничивающая регистрацию по месту жительства в жилом строении, которое, во-первых, пригодно для постоянного проживания и, во-вторых, расположено на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов.

Жилое строение пригодно для постоянного проживания граждан, когда оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Пригодность для постоянного проживания – наиболее сложная и динамичная характеристика жилого строения, которая означает возможность проживания в данном строении в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.

В настоящее время процедура признания помещения жилым регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Однако названное Положение не распространяется на жилые строения и, очевидно, поэтому Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 14 апреля 2008 г. № 7-П указал, что субъекты Российской Федерации вправе определить порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в определении садового земельного участка указал на право возведения на данном участке «жилого строения». Одновременно с этим закон использует и такой термин как «жилой дом».

Статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве единственного объекта жилищных прав называет жилые помещения.

К жилым же помещениям, согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Как видно, закон прямо не относит жилое строение к жилым помещениям.

В то же время, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом. Тот факт, что Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений.

Исходя из этого, представляется, что регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, которое, кроме пригодности для постоянного проживания, должно отвечать и другим требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Определение жилого помещения может быть проанализировано на основе его признаков, указанных в законе.

Обязательное условие признания помещения жилым – это его изолированность. Речь, конечно же, идет об относительной изолированности, потому что все жилые помещения имеют вход и выход, которые обеспечивают сообщение с внешним миром.

Другим признаком, характеризующим помещение как жилое, является отнесение его к недвижимому имуществу. Понятие недвижимого имущества нашло свое закрепление в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На практике в абсолютном большинстве случаев признание конкретного строения недвижимым имуществом подтверждается проведением технической инвентаризации и изготовлением по ее результатам технического паспорта. Однако следует заметить, что техническая инвентаризация носит учетный характер, и орган, регистрирующий права на недвижимое имущество и сделки с ним (Федеральной регистрационной службы), может не согласиться с отнесением строения к недвижимому имуществу.

В судебной практике Верховного Суда Российской Федерации был случай, когда квартира, расположенная в сборно-разборном, каркасно-щитовом деревянном строении, не включенная в установленном порядке в жилищный фонд, была признана жилым помещением, исходя из соответствующего указания в техническом паспорте дома, наличия в нем центрального отопления и освещения, а также наличия в составе квартиры жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета, внесения квартплаты и регистрации ответчика по данному адресу (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 марта 2000 г. по делу № 70В99-2). Но подобные решения являются скорее исключением, чем сложившейся практикой.

Далее, Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что жилое строение должно быть расположено на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

В соответствии со статьей 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населенных пунктов.

Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который, во всяком случае, находится в границах населенного пункта.