Нет места для маневра
Основанием возникновения жилищного правоотношения по найму жилого помещения маневренного фонда является договор найма жилого помещения маневренного фонда (п. 3 ч. 1 ст.92, ст. 95, ст. 106 ЖК РФ). По договору найма жилого помещения маневренного фонда одна сторона — наймодатель обязуется передать другой стороне — нанимателю (гражданину) в случаях, предусмотренных законодательством, жилое помещение, отнесенное к маневренному фонду, за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Категория нанимателей

     Специфика договора найма жилого помещения маневренного фонда связана прежде всего с категорией нанимателей, перечень которых дан в ст. 95 ЖК РФ.

     Первая категория нанимателей — граждане, проживающие по договору социального найма в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма.

     Сейчас данная категория расширена, поскольку ранее ЖК РСФСР в ст. 82 содержал нормы только о предоставлении жилого помещения на время капитального ремонта, не упоминая реконструкцию дома.

     Вторая категория — граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения были для них единственными.

     Относительно данной категории нанимателей И.В. Осадченко отмечает, что «в условиях отсутствия в Жилищном кодексе РФ такого основания для выселения гражданина, как обращение взыскания на заложенное имущество, а также отсутствия нормативной базы, регулирующей вопросы предоставления и использования жилья из маневренного фонда, перспективы выселения недобросовестного заемщика из заложенной квартиры выглядят весьма «туманными». (Осадченко И.В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. № 4. С. 42).

     Третья категория нанимателей — это граждане, единственные жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

     ЖК РФ не конкретизирует, что следует понимать под чрезвычайными обстоятельствами. По нашему мнению, к ним следует отнести обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от воли граждан-нанимателей, то есть стихийные бедствия, войны, обвал дома и т.д.

     Исходя из буквального толкования норм ст. 95 ЖК РФ перечень категорий граждан-нанимателей не следует рассматривать как исчерпывающий.

     Судебная практика также расширяет категорию нанимателей, идя по пути распространения «положения закона о предоставлении другого жилого помещения в связи с угрозой обвала дома на граждан, являющихся собственниками квартир, поскольку эти нормы регулируют сходные правоотношения» (Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04.04.2006 № 33-2212/2006). Вместе с тем необходимо отметить: если значительное повреждение или уничтожение жилого помещения произошло в результате чрезвычайных обстоятельств, то данная категория нанимателей подпадает под категорию, указанную в п. 3 ст. 95 ЖК РФ.

     Проблемы…

     В законодательстве тем не менее не определен механизм предоставления жилых помещений, в том числе не конкретизировано, кто должен их предоставить и из какого вида жилищного фонда.

     К примеру, 27 октября 2006 года во время обвала дома в Выборге гражданам — владельцам жилых помещений в обвалившемся доме первоначально органами местного самоуправления были предоставлены вместо жилых помещений маневренного фонда номера в гостинице. Однако рухнувший дом в состоянии, требующем реконструкции, незадолго до обвала был передан из жилищного фонда ОАО «РЖД» в жилищный фонд органов местного самоуправления. В результате на практике возник вопрос: кто должен обеспечить граждан жилыми помещениями маневренного фонда — органы местного самоуправления или ОАО «РЖД»? (Арсюхин Е. Облом. Ветхого жилья не станет, когда все дома упадут // Российская газета. 27.10.2006. № 242 (4208). С. 9).

     Законодательство не дает ответа на данный вопрос. Представляется, что жилые помещения должны предоставляться гражданам собственником разрушенных жилых помещений. А в рассматриваемой ситуации — органами местного самоуправления, но с взысканием понесенных убытков с ОАО «РЖД», которое своевременно не произвело реконструкцию жилого дома.

     В том случае, если некоторые жилые помещения в обвалившемся жилом доме находятся в собственности граждан, то жилые помещения маневренного фонда должны предоставляться государством в лице соответствующих органов. И государство в данном случае будет выполнять социальную функцию. Кроме того, оно обладает правом взыскания убытков с виновных в произошедшем обрушении.

     Предмет договора

     Сложность возникает при определении предмета договора в связи с отсутствием легальной дефиниции маневренного фонда. Так, ст. 19 ЖК РФ, как ранее и ЖК РСФСР, среди видов жилищного фонда не содержит упоминания о маневренном фонде.

     Как считает Ю.П. Свит, «жилые помещения маневренного фонда рассматриваются как временное жилье, предоставляемое до получения (приобретения) гражданином иного жилья, либо пока не отпадут обстоятельства, препятствующие пользованию имеющимся у него жилым помещением, или не наступят иные обстоятельства, с которыми законодатель связывает прекращение договора найма жилого помещения маневренного фонда» (Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 9).

     Маневренный фонд входит как составная часть в государственный и муниципальный жилищные фонды, в том числе является разновидностью специализированного жилищного фонда. Учитывая сказанное и в целом соглашаясь с Ю.П. Свит, следует отметить, что маневренный фонд — это разновидность специализированного жилищного фонда, представляющая собой совокупность жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых временно определенным категориям граждан, указанным в ст. 95 ЖК РФ, и членам их семей, вынужденных покинуть свои жилые помещения (лишившихся жилых помещений), являющиеся для них единственными.

     Некоторые ученые полагают, что жилое помещение маневренного фонда «может быть неблагоустроенным и находиться за пределами населенного пункта» (Энциклопедия будущего адвоката: учебное пособие. Айвар Л.К., Анисимов В.Ф., Баранов Д.П. и другие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 429). Авторы основывались на том, что требований к таким помещениям в ЖК РФ не предусмотрено.

     Тем не менее общие требования, предъявляемые ко всем видам специализированных жилых помещений, распространяются и на жилые помещения маневренного фонда. Например, в силу ч. 2 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Пункт 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду устанавливает, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

     Следовательно, жилые помещения маневренного фонда должны быть благоустроенными и предоставляться в том населенном пункте, в котором граждане проживали.

     Гладко было на бумаге…

     На сегодняшний день маневренный фонд из-за отсутствия денежных средств на приобретение соответствующих жилых помещений в каждом субъекте РФ не сформирован. Поэтому не предоставляются жилые помещения маневренного фонда в г. Москве и г. Выборге.

     В г. Екатеринбурге маневренный фонд существует, но включает в себя и жилые помещения, непригодные для проживания. В частности, семье А. была предоставлена неблагоустроенная квартира в деревянном бараке, подлежащем сносу как ветхое жилье (Определение президиума Свердловского областного суда от 23.03.2005 № 44-г-98).

     В Тюменской области маневренный жилищный фонд уже формируется, но фактически жилые помещения из данного фонда будут предоставляться для временного проживания добровольным переселенцам из-за рубежа (Национальные проекты в УрФО. Званые гости. Для переселенцев из-за рубежа регион готовит рабочие места и жилье // Российская газета. 14.11.2006 № 255 (4221).

     В связи с отсутствием жилых помещений маневренного фонда на практике гражданам предоставляются номера в гостиницах, жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности (Определение Свердловского областного суда от 27.06.2006 № 33-4662/2006) и т.д., без заключения договоров найма.

     Пути решения

     Полагаем, что в соответствии с требованиями ЖК РФ маневренный фонд должен быть сформирован для предоставления жилых помещений гражданам при наступлении определенных законодательством обстоятельств.

     В то же время нельзя точно предсказать или запланировать, когда нужно будет предоставлять жилые помещения маневренного фонда, за исключением, конечно, их предоставления на время капитального ремонта или реконструкции. Но и в данной ситуации нанимателям по договору социального найма могут быть предоставлены не только жилые помещения маневренного фонда, но и другие жилые помещения по договору социального найма. В случае же если фонд будет образован, но условия для заключения договора не сформируются, то, несмотря на то что жилые помещения будут свободны, собственник не сможет ими распоряжаться.

     Маневренный фонд должен быть более мобильным, нежели иные виды специализированных жилищных фондов, для чего необходимо предусмотреть порядок юридического и фактического перевода свободных специализированных жилых помещений в маневренный фонд при возникновении обстоятельств, предусмотренных в ст. 95 ЖК РФ.

     При возникновении же чрезвычайных обстоятельств перевод жилых помещений в маневренный фонд должен осуществляться в кратчайший срок.

     Для реализации данного предложения необходимо п. 7 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду дополнить следующим: «Маневренный фонд образуется по решению органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, путем перевода жилых помещений из других видов фонда специализированных жилых помещений при возникновении предусмотренных жилищным законодательством обстоятельств. В случае возникновения чрезвычайных обстоятельств перевод жилых помещений из других видов фонда специализированных жилых помещений в маневренный фонд должен быть осуществлен в кратчайший срок».

     Капитальный ремонт

     В типовом договоре найма жилого помещения маневренного фонда отсутствуют следующие обязанности наймодателя:

     по предоставлению жилого помещения на время проведения капитального ремонта;

     по переселению за счет собственных средств;

     по информированию нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома;

     по соблюдению при переустройстве и перепланировке жилого помещения требований, установленных ЖК РФ.

     Однако перечисленное выше — не пробел в законодательстве. Отсутствие указанных обязанностей объясняется тем, что наймодатель в соответствии с подп. 1 п. 13 Типового договора обязан предоставить пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Соответственно, если вопреки данным нормам нанимателю будет предоставлено жилое помещение в состоянии, требующем капитального ремонта, то данный договор следует считать незаключенным, поскольку наймодатель не выполнил свое обязательство по предоставлению жилого помещения, годного для проживания. И наниматель вправе потребовать предоставления другого жилого помещения.

     Если же жилое помещение маневренного фонда будет уже после заключения договора найма признано требующим капитального ремонта или реконструкции, то необходимо будет применить аналогию закона и возложить на наймодателя указанные обязанности. Тем более что обязанности наймодателя определены в законе неисчерпывающим образом.