Нерасторгаемая аренда
Наличие у арендатора задолженности по пеням при условии, что он погасил основную задолженность по арендным платежам, не может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды и для возврата арендуемого имущества. Основание — постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу № А43-30501/2008-13-753.
Арендатор долгое время не вносил арендную плату за нежилое помещение. Арендодатель направил должнику письмо, в котором уведомил о необходимости оплатить долг и о том, что в случае неисполнения этого требования сделка будет досрочно расторгнута на основании ст. 619 ГК РФ.

Арендатор и после этого не заплатил. Арендодатель обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности (за период по ноябрь 2007 г.), пеней за просрочку платежа, а также о расторжении договора и возврате нежилого помещения.

Арендатор погасил задолженность по арендной плате уже в период судебного разбирательства. Арендодателю пришлось уточнять исковые требования. Поскольку за время разбирательства образовалась новая задолженность по арендным платежам (то есть за период после ноября 2007 г.), арендодатель решил ее взыскать. Кроме того, сохранились требования о взыскании пеней и расторжении договора.

С взысканием задолженности и пеней суд согласился, а расторгнуть договор не разрешил.

Арендодатель указал суду, что долг у арендатора остался, — он не выплатил пени и следующие арендные платежи, значит, договор должен быть расторгнут. Но суд заявил, что, погасив первоначальную задолженность по арендной плате, арендатор полностью устранил нарушения условий договора, служившие основанием для расторжения сделки.

Дело в том, что исходя из п. 3 ст. 619 ГК РФ наличие задолженности по пеням не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Учитывая это и принимая во внимание, что арендодатель не заявлял о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по оплате арендных платежей после ноября 2007 г. (согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), суд сделал вывод: оснований для расторжения договора аренды нет.

Таким образом, чтобы обезопасить себя от арендаторов-неплательщиков, в договоре лучше заранее предусмотреть условие, согласно которому арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд нарушает сроки внесения арендной платы.