Недействительность сделок с квартирами
Как бы тщательно риелтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст  полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена и договор купли -  продажи не будет признан судом недействительным.

Но для начала следует определить, что представляет собой недействительность сделки с точки зрения закона и каковы последствия для ее участников. Последствия признания сделки недействительной предусмотрены в ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. С одной стороны, это положение является правильным: когда сделка по покупке недвижимости признана недействительной, то покупатель остается при деньгах, а продавец – при квартире. С другой стороны, покупателю приходится переезжать, искать новую квартиру, он несет потери, связанные с оформлением сделки. Отметим, что положения подп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ оспаривались нашими согражданами (Определение КС РФ от 20.02.2002 № 48-О по жалобе гражданина Щ., Определение от 25.03.2004 № 98-О по жалобе гражданки Б.). Данную норму проясняет Постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П, в котором говорится: в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Нужно отметить, что кроме норм ст. 167 ГК РФ наши сограждане пытались оспорить ст. 169 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна (Определение КС РФ от 08.06.2004 № 226-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ОАО «Уфимский нефтеперерабатывающий завод»).

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Данная норма также скорректирована Постановлением КС РФ от 21.04.2003 № 6-П, которое гласит: поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Попытки оспаривания норм законодательства, связанных со сделками с недвижимостью, свидетельствуют о том, что на практике возникает множество проблем применения норм гражданского права. Но обычный покупатель и продавец не знают всех этих тонкостей и несут правовые риски самостоятельно. Чтобы хоть как-то обезопасить себя, стороны договора обращаются за помощью к риелтору, который в соответствии с законодательством не несет никакой ответственности, ведь в отличие от туристических фирм и оценочных компаний они не входят в саморегулируемые организации, не страхуют свою гражданско-правовую ответственность в случае, если сделка впоследствии будет признана недействительной. Подавляющее большинство риелторов даже не имеют юридического образования и не являются специалистами для оценки правовой чистоты документов и возможных правовых последствий совершаемой сделки.

Примером может служить нашумевшее в г. Кирове судебное дело от 14.09.2004 № 2-451, рассмотренное в Октябрьском районном суде, где при посредстве риелторов – знакомых покупателя была приобретена квартира по потерянному паспорту. Причем требование добросовестного покупателя о выселении продавца не было удовлетворено, сделка купли-продажи признана недействительной. Нотариальное удостоверение сделки тоже не решает такие проблемы, поскольку нотариус удостоверяет только личности сторон по сделке и их волю к совершению сделки.