Не пользоваться, а владеть
До настоящего времени значительная часть земельных участков находится в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 №212-ФЗ) юридическим лицам предписано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 01.01.2010. А с 01.01.2011 вступает в силу ст. 7.34 КоАП РФ, устанавливающая ответственность за нарушение сроков переоформления права бессрочного пользования земельным участком. Однако, чтобы исполнить оговоренную законом обязанность, организациям зачастую приходится обращаться в суд.
Рассмотрим некоторые правовые вопросы, возникающие при переоформлении юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В частности, право хозяйственного общества на приобретение в собственность земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, при отсутствии на земле объектов недвижимости.

Если объекта недвижимости нет

До недавнего времени данный вопрос и в законодательстве, и в судебной практике оставался нерешенным. При этом часть юридических лиц, владевших на праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых отсутствовали объекты недвижимости, были ликвидированы в процессе банкротства и утратили права на земельные участки.

Исходя из п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2010 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Указание в Законе № 137-ФЗ (п. 2 ст.3) на необходимость переоформления земельных участков в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, по-видимому, вызвало некоторую неопределенность относительно того, какие именно земельные участки подлежат переоформлению. Как известно, ст. 36 ЗК РФ регламентирует порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Так, согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с ЗК РФ. При этом если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

В связи с этим и возникает вопрос: подлежат ли переоформлению на основании п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ земельные участки, принадлежащие юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, если на них отсутствуют какие-либо объекты недвижимости?

По нашему мнению, ссылка в п. 2 ст.3 вышеназванного Закона на ст. 36 ЗК РФ не означает, что переоформлению подлежат лишь те земельные участки, на которых расположены принадлежащие юридическим лицам объекты недвижимости.

Действительно, в силу прямого указания п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ переоформление земельных участков осуществляется по правилам ст. 36 ЗК РФ, которая определяет:
субъектный состав лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в соответствии с данной нормой ЗК РФ;
порядок приобретения прав на земельные участки вышеуказанными лицами (подача заявления о приобретении прав, сроки его рассмотрения и принятия соответствующего решения и т. д.);
цену, по которой приобретаются права на земельные участки.

Причем в соответствии со ст. 36 ЗК РФ права на земельные участки приобретают граждане и юридические лица, которым на праве собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежат здания (строения, сооружения), расположенные на данных земельных участках.

На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации (при переоформлении земельных участков) следует руководствоваться правилами ст. 36 ЗК РФ (правила подачи и рассмотрения заявок, определения цены и т. д.), за исключением правил о субъектном составе.

Дело в том, что в п. 2 ст. 3 Закона №137-ФЗ определен круг лиц, обязанных в срок до 01.01.2010 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или на право аренды. Речь идет о любых юридических лицах, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Что касается лиц, обязанных переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или на право аренды, п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ не отсылает правоприменителя к правилам, закрепленным в каких-либо иных статьях ЗК РФ или других федеральных законах.

Из вышеизложенного следует, что обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или на право аренды возложена на любых юридических лиц (кроме указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ), обладающих земельным участком на таком праве. Наличие или отсутствие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам на каком-либо вещном праве, в данном случае правового значения не имеет.

Окончательно этот вопрос разрешил Высший Арбитражный Суд РФ в 2006 г. Но ранее Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 1) признало право юридических лиц по своему выбору оформить землю по правилам ст. 36 ЗК РФ независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Позднее Президиум ВАС РФ в постановлении по конкретному делу пояснил, что одинаковый порядок приобретения земельного участка не означает, что регулируются одни и те же отношения. При этом «…отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности» (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 № 41-К1-1979/05).

Позиция высшей арбитражной судебной инстанции страны нашла отражение и в практике федеральных арбитражных судов округов. Так, по конкретному делу суд кассационной инстанции (Постановление ФАС СЗО от 23.06.2006 №А56-35684/2005) указал, что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «...не содержит такого обязательного условия для выкупа земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, как нахождение на земельном участке объекта недвижимости, и содержит ссылку только на правила приобретения прав на земельные участки, содержащиеся в ст. 36 ЗК РФ».

По другому делу, в котором рассматривался иск о возможности выкупа всего участка или только той его части, которая занята недвижимостью, арбитражный суд кассационной инстанции сделал аналогичный вывод (Постановление ФАС СЗО от 21.08.2006 № А56-4152/2005).

Землепользователь - банкрот

Нередко одним из оснований отказа органов исполнительной власти в приобретении в собственность земельного участка, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования, становится нахождение данного юридического лица в стадии конкурсного производства.

Так, органы власти г. Оренбурга мотивировали свою позицию по делу, имевшему место в практике автора, ссылкой на ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которой целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет реализации конкурсной массы. По мнению местной администрации, в данном случае речь шла о приобретении имущества, т. е. о предпринимательской деятельности, которую несостоятельный должник вести не вправе.

Кроме того, среди полномочий конкурсного управляющего не упоминается совершение сделок по приобретению имущества. Напротив, п. 1 ст. 126 Закона о несостоятельности (банкротстве) наделяет конкурсного управляющего правом совершать сделки, связанные с отчуждением имущества должника или влекущие за собой передачу его имущества в пользование третьим лицам.

Приобретение земли требует немалых денежных затрат, что создает, учитывая банкротство владельца земли, дополнительные проблемы, к примеру заключение должником, находящимся в стадии конкурсного производства, договоров займа, кредита для привлечения денежных средств.

По нашему мнению, возможность выкупа земли на основании ст. 3 Закона №137-ФЗ обществом, признанным банкротом, не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав кредиторов.

Данный закон не содержит прямого запрета на совершение сделок, направленных на приобретение имущества должником, признанным банкротом, тем более что в рассматриваемой ситуации речь идет о приобретении земли, которая впоследствии будет реализована конкурсным управляющим по цене, скорее всего превышающей цену ее приобретения. Иными словами, сделка совершается в интересах кредиторов должника.

Кроме того, Закон № 137-ФЗ (п. 2 ст.3) обязал юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 01.01.2010. Исключение составляют лишь юридические лица, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Для прочих юридических лиц, в том числе признанных банкротами, в отношении которых открыто конкурсное производство, закон никаких исключений не предусматривает.

Обязанность переоформления банкротом права бессрочного пользования подтверждается и судебной практикой (Постановление ФАС ВСО от 26.12.2006 А19-754/05-38-Ф02-6128/06-С2). Так, суд кассационной инстанции, признав незаконными действия конкурсного управляющего, не выкупившего земельный участок, следующим образом мотивировал свой вывод. Поскольку цель процедуры конкурсного производства — наиболее полное удовлетворение требований кредиторов должника, Закон о несостоятельности (банкротстве) (п. 6 ст.24) достижение данной цели возлагает на конкурсного управляющего. Его обязанность — действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. При этом требования кредиторов удовлетворяются за счет конкурсной массы, которую составляет согласно п. 1 ст.131 данного Закона все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе него.

Далее суд указал, что конкурсный управляющий Д. не принял мер к приобретению земельного участка в собственность ОАО «Б» во исполнение обязанности, возложенной на него п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, и не включил его в дальнейшем в конкурсную массу. Распорядившись по своему усмотрению правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, конкурсный управляющий Д. своими действиями, не соответствующими п. 6 ст. 24 Закона о несостоятельности (банкротстве), которые могли повлечь за собой убытки должника и его кредиторов, нарушил права и законные интересы заявителя жалобы.

Аналогичный вывод сделал и другой суд, рассматривавший дело о признании недействительным распоряжения местной администрации о прекращении права бессрочного пользования(Постановление ФАС СКО от 19.09.2006 № Ф08-3916/2006). Суд подчеркнул, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным имуществом относится к имущественным правам, представляющим определенную материальную ценность, и включается в конкурсную массу заявителя. Отказ конкурсного управляющего от имущества должника нарушает права и законные интересы конкурсных кредиторов и, следовательно, не соответствует законодательству РФ о несостоятельности (банкротстве).

По нашему заключению, обязанность организации-банкрота переоформить право бессрочного пользования землей на право собственности или аренды подтверждается и Определением Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 № 512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». И хотя прямо такая позиция в данном Определении не выражена, приведенный вывод следует из его смысла.

Принудительное прекращение права

Банкротство владельца земельного участка, не имеющего возможности и правовых оснований вести хозяйственную деятельность, а также длительное нахождение в состоянии банкротства создают опасность принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования принудительно прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет, за исключением времени,
в продолжение которого он не мог быть использован ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Решение о прекращении права принимает суд, кроме случаев, установленных федеральными законами (п. 3 ст. 45 ЗК РФ).

Наложение административного взыскания в виде штрафа, неустранение фактов ненадлежащего использования земельного участка обязательно влекут принудительное прекращение права на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками.

В судебной практике распространено такое толкование законодательства, при котором организация-банкрот оказывается в правовом тупике: либо она, не используя земельный участок, признается нарушителем земельного законодательства, либо, напротив, используя земельный участок, т. е. осуществляя предпринимательскую деятельность, становится нарушителем законодательства о несостоятельности (банкротстве).

Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 08.01.2002 № Ф09-3310/01-АК указал, что факт признания общества банкротом сам по себе не свидетельствует о невозможности выполнения им условий, установленных при предоставлении земельного участка, т. е. условий по его целевому использованию.

Действующее законодательство содержит нормы, толкование которых, по нашему мнению, влечет невозможность принудительно прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком банкротом. Хотя в подп. 4 п. 2 ст. 45 ЗК РФ упоминается об иных обстоятельствах, ввиду которых земельный участок может на законных основаниях не использоваться по целевому назначению, перечень таких обстоятельств в законодательстве отсутствует.

Представляется, что банкротство исключает использование земельного участка по целевому назначению, поскольку при конкурсном производстве производственная деятельность запрещена, а работники подлежат увольнению в двухмесячный срок.

***

Александр Епанешников, заместитель директора ЗАО «ЦАУ-Юрист», кандидат юридических наук