Как обязать собственника продать свою долю в квартире?
Семья из четырех человек (отец, мать, двое детей) приватизировала в 1998 г. двухкомнатную квартиру. В 2001 г. после смерти отца семейства в наследство вступила его мать (бабушка) и получила 1/8 доли.

В этом году она согласилась продать свою долю, подписала предварительный договор, но сейчас отказывается. Бабушка имеет свою квартиру, в указанной квартире никогда не проживала, в оплате ее содержания не участвовала. Какие шансы у семьи выиграть суд о принудительном прекращении права общей долевой собственности бабушки с выплатой ей стоимости доли?

По общему правилу п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Данная норма имеет неоднозначную трактовку в решениях высших судебных инстанций.

По мнению Верховного Суда РФ, применение названных положений допустимо в отношении требований как выделяющегося собственника, так и остальных участников долевой собственности (Определение ВС РФ от 24.10.2006 № 56-В06-17). То есть участники долевой собственности вправе потребовать прекращения права собственности одного из участников против его воли.

Рассмотрение этого же вопроса в Конституционном Суде РФ повлекло противоположные выводы. КС РФ разъяснил, что норма п. 4 ст. 252 ГК РФ ни при каких условиях не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации. В основании подобных решений, с точки зрения КС РФ, прежде всего должно лежать волеизъявление самого собственника на выдел его доли из общего имущества.

При этом КС РФ отказал в принятии жалобы граждан, лишенных собственности в порядке п. 4 ст. 252 ГК РФ, к рассмотрению, отметив, что им следует добиваться справедливости в судах общей юрисдикции (Определение КС РФ от 07.02.2008 № 242-О-О). Что интересно, заявители по данному делу воспользовались советом КС РФ и обратились в Хорошевский районный суд города Москвы с заявлением о пересмотре решения районного суда по вновь открывшимся обстоятельствам, но получили отказ. Повторная попытка обращения в КС РФ ни к чему не привела. Суд разъяснил, что отказ районного суда был неправильным и в принятии жалобы к рассмотрению снова отказал (Определение от 13.10.2009 № 1296-О-О).

Поддерживают позицию КС РФ и арбитражные суды (см. постановления ФАС СЗО от 13.11.2003 № А56-25833/02; ФАС ВСО от 09.09.2004 № А69-1270/03-10-8-Ф02-3639/04-С2; ФАС ЗСО от 10.02.2005 № Ф04-9464/2004 (7818-А75-9); ФАС ЦО от 25.07.2008 № А08-3142/07-28-12-28).

Однако, поскольку ситуация, изложенная в вопросе, является предметом рассмотрения в суде общей юрисдикции, шанс на выигрыш у родственников бабушки все же есть. После обнародования мнения КС РФ Верховный Суд РФ не высказывал иного суждения по данному вопросу, а дело, о котором мы упомянули вначале, было включено в Бюллетень ВС РФ № 11 за 2008 г. (что, по нашему мнению, говорит само за себя).

Важно, чтобы имели место одновременно три условия, названные в п. 4 ст. 252 ГК РФ:

1) незначительность доли;

2) невозможность выделения ее в натуре;

3) отсутствие существенного интереса в использовании доли.

Очевидно, что в описанном случае важно доказать первое и третье условия. Единых критериев для этого, установленных в законе или хотя бы выработанных практикой, нет.

На наш взгляд, обстоятельства, изложенные в вопросе (наличие иного жилья, отказ от несения расходов по содержанию квартиры), свидетельствуют об отсутствии у бабушки существенного интереса в использовании ее доли. Тем не менее вопрос будет решаться судом на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д. (п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Что же касается размера доли, то вряд ли 1/8 часть можно считать значительной.

 
Купить недорого встраиваемый духовой электрический шкаф в Москве