Как избежать управляющего-мошенника
Что делать, если а председатель правления ЖСК предлагает собственникам квартир заключить соглашение на управление по форме давнего постановления правительства г.Москвы? Ответ на этот вопрос заинтересует многих граждан, владеющих квартирами в многоквартирных домах.
 Не опоздать с выбором

     Новый Жилищный кодекс (ЖК РФ) вступивший в действие с 01.03.2005, требует, чтобы собственники квартир выбрали способ управления (п.3 ст.161). Подписывать договор на управление без проведения общего собрания жилищного кооператива незаконно.

     “Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме” (п.3 ст.161 ЖК РФ).

     Это положение очень важно, поскольку защищает собственников квартир не только в переходный момент, но и в будущем. Индивидуальные договора могут заключаться только на основании решения общего собрания.

     Если до 01.01.2007 способ управления не выбран или решение не было реализовано, орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей организации (ст.18 ФЗ о введении в действие ЖК РФ). На следующем этапе от собственников квартир уже ничего не зависит. Ни выбор управляющего, ни содержание договора. Собственники квартир будут обязаны заключить договор управления домом с тем, которого определит орган МСУ. Аналогичным образом может сложиться судьба тех собственников квартир в многоквартирных домах, где до 01.01.2007 не будет проведено преобразование ЖСК в товарищество собственников жилья. Непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке (ст.14 ФЗ о введении в действие ЖК РФ). А после ликвидации власти могут навязать собственникам квартир договор, удобный им.

     Как показывает практика, большинство граждан не понимает, зачем их старый ЖСК нужно преобразовывать в ТСЖ. Тем более, что в новом ЖК правовая форма с таким названием предусмотрена. Тут кроется большая проблема, незнание которой может дорого обойтись рядовым гражданам.

     Новый жилищный кооператив не равен ЖСК

     “Старый ЖСК” и новый жилищный кооператив (назовём его “новый ЖК”) это принципиально разные организации с различными правами их членов. В старом ЖСК владелец квартиры становится полноценным собственником с момента полной оплаты своего пая, и может свободно распоряжаться. Совсем иное в “новых ЖК”. Хотя после выплаты пая квартира переходит к члену “нового ЖК” в собственность, его права сильно урезаны. Это очевидно из расширенных прав кооператива. Такие права на жильё правильнее было бы “кооперативно-частная собственность”. Посудите сами.

    * Основание владения, пользования и распоряжения -- членство в жил. кооперативе, а не право собственности на квартиру (п.3 ст.124 ЖК РФ).
    * Кооператив может исключить своего члена (п.1.2. и п.3 ст.130 ЖК РФ), а квартиру передать новому члену кооператива или сдать в наём (п.2 ст.128 ЖК РФ).
    * Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива лишь по решению общего собрания членов жилищного кооператива (п.4 ст.130 ЖК РФ). Преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет супруг, но при условии, что этот супруг “имеет право на часть пая” (п.1 ст.131 ЖК РФ). Последнее условие странно. Ведь имущество супругов, включая и паи, является их совместной собственностью (п.1 ст.33; п.2 ст.34 Семейного кодекса РФ). Но это условие может послужить основанием для волокиты и злоупотреблений. В “старом ЖСК” его член наследует имущество безо всяких условий.

     Именно поэтому, что объём прав у членов “нового ЖК” неизмеримо меньше, чем в у членов ЖСК, кодекс и требует преобразования старых ЖСК в Товарищества собственников жилья (ст.14 ФЗ о введении в действие ЖК РФ). В “новый ТСЖ” -- поскольку его правовое положение аналогично положению существующих “старых ЖСК”, где паи выплачены полностью. Ясно, что перерегистрация “старый ЖСК” в “новый ЖК” “автоматом” есть нарушение Закона и ущемление интересов членов “старых ЖСК”.

     В качестве прикрытия для совершения таких злоупотреблений может быть следующая норма нового Жилищного кодекса: “Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса” (п.9 ст.162 ЖК РФ). Раздел V описывает деятельность новых жилищных, жилищно-строительных кооперативов. Но, повторим: речь здесь идёт именно о новых жилищных кооперативах, созданных по ЖК РФ. “Старые” же ТСЖ подлежат обязательной реорганизации.

     Остаётся пожалеть, что законодатель не нашёл возможности назвать новую правовую форму как-нибудь иначе. Одинаковое название двух разных правовых форм буквально подталкивает недобросовестных руководителей “старых” ТСЖ к злоупотреблениям, которые уже случаются.

     Административное соглашение

     Что же кроется за попыткой предложить в качестве договора на управление старое московское типовое соглашение? Постановлением администрации г.Москвы от 16.05.1996г. № 349 утверждены два типовых соглашения. Первое - об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, и второе - о передаче прав по управлению строением и возмещении расходов по управлению. Постановление обязательно для организаций, входящих в структуру администрации г.Москвы, а также тех, которые находятся в собственности г.Москвы. Но постановление требует заключать гражданско-правовые договора с частными лицами, вследствие чего возникает недоразумение. Ведь граждане и организации по Конституции РФ обладают правом свободы договора.

     Недоразумение разрешается, когда собственники квартир реализовали свои права на выбор формы управления зданием, а также на выбор управляющей компании. Собственники квартир вправе заключить с управляющей компанией такой договор, который считают выгодным для себя. Могут разработать его сами, воспользоваться чьим-то опытом. Могут взять за основу и типовой договор, который предложен администрацией г.Москвы. Но надо учесть, что Постановление № 349 в качестве правового основания называет московский закон. Но сегодня все нормы законов субъектов РФ в жилищной сфере, противоречащие ЖК РФ, не действуют. Рядовые граждане не очень разбираются в законах и договорах, и склонны доверять решениям властей. Анализ соглашений показывает, что они серьёзно ущемляют права граждан и организаций-собственников помещений.

     Документы собственника помещения

     Сторонами соглашения выступают собственник помещения и организация, в управлении и на балансе которой находится строение. Для подтверждения прав собственника должно быть указано наименование документа, дающего право собственности – “наименование документа, дающего право собственности” (здесь и далее текст соглашения выделен курсивом). Отсутствие подробного перечня видов правоустанавливающих документов может стать причиной недоразумений. Зачастую чиновники (как государственные, так и “собственные” управленцы ЖСК) объявляют, что право собственности даёт лишь государственная регистрация права в учреждении юстиции. Это неправда. Регистрация в ЕГРП прав возникших ранее принятия этого закона, является обязательной только при совершении сделки с недвижимостью, или при таком обременении недвижимости, которое должно регистрироваться в силу закона (пп.1 и 2 ст.6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Передача недвижимости в управление не подлежит обязательной гос. регистрации, а потому понуждение к регистрации незаконно. Поскольку права, возникшие до введения закона о регистрации, являются действительными, в перечень документов-оснований для собственников помещений должны быть внесены и другие документы, в т.ч. подтверждающие полную выплату паевого взноса в кооператив.

     Собственник помещения: прав мало, обязанностей – через край

     По соглашению собственник вправе совершать сделки с имуществом, принадлежащим ему на праве частной собственности (4.1.1 Соглашения). Не упомянуто право сособственников общего имущества распоряжаться этим имуществом, например, в отношении нежилых помещений первого этажа. Как бы не получилось, что этим правом воспользуется управляющий – вопреки интересам собственников помещений.

     Размер обязательств собственника квартиры определён невнятно и допускает произвол. “Доля участия… в расходах по управлению и других расходах… оговаривается в платежном обязательстве - расчете платежей, которое является неотъемлемой изменяемой частью настоящего Соглашения” (п.1 Соглашения). Расчёт платежей должен базироваться на правилах, установленных в самом договоре, а их нет. Отсылка к несуществующему платежному обязательству как к “неотъемлемой” части договора сродни подписи банковского чека без указания суммы. Это обязательство объявлено “изменяемым”. Между тем, платёжные обязательства по договору являются ценой услуги, т.е. существенным условием договора. А при отсутствии существенного условия договор не считается заключённым (п.1 ст.432; п.1 ст.781 ГК РФ).

     Соглашение предусматривает произвольное увеличение размеров затрат собственников квартир на услуги управляющего (п.6.1 Соглашения). Перечень работ управляющего предельно нечёткий, и может трактоваться произвольно. Поэтому “не оговоренными” оказываются практически любые услуги. Стоимость же этих услуг может определяться и повышаться Управляющим произвольно. Управляющему предоставлено право предоставлять собственнику “услуги”, суть которых не разъясняется. К услугам может быть приравнена и выдача справки. Это означает вторичное взимание платы за услугу: ведь собственники квартир уже наняли управляющего для оказания всего комплекса услуг.

     Соглашение возлагает на собственника обязанность допускать в его помещение должностных лиц организаций коммунального хозяйства (3.2.5 Соглашения). Но зачем в гражданском договоре дублировать нормы административного права? Если указанные лица имеют такие права на основании Закона, они и так могут ими пользоваться. Если же не имеют, то незачем создавать основания для недоразумений.

     Управляющий: права безграничны, обязанности неопределённы

     По соглашению собственник обязан “передать Управляющему функции по управлению строением, в частности…” (п. 3.2.1 Соглашения). “В частности” означает, что перечень правомочий, которыми наделяется управляющий, неопределённо широк. Такая формулировка неразумна, может быть использована управляющим в ущерб интересам собственника. Норма о полномочиях, которые собственники передают управляющему, может быть расценена как генеральная доверенность на совершение любых действий от имени собственников: “по представлению интересов совладельцев строения во всех инстанциях, в том числе по заключению хозяйственных и прочих договоров, не нарушающих имущественные интересы собственников и владельцев помещений строения” (п.3.2.1 Соглашения). Оговорка про ненарушение интересов собственников и владельцев собственника квартиры не спасёт от возможности злоупотреблений. Управляющий может воспользоваться этими широчайшими правами, а собственнику квартиры затем придётся в суде доказывать, что его права были нарушены.

     Безобидная на вид формулировка “собственников и владельцев” содержит двусмысленность. Дело в том, что согласно всё тому же Постановлению № 349 администрация г.Москвы дала указание своим подчинённым заключать два соглашения, первое из которых -- об общем владении строением. Если собственник квартиры подписался под общим владением, то при разбирательстве конфликта об имущественных интересах в суде управляющий становится равноправным с собственниками квартир “владельцем”(!). Так зачем подписываться под тем, что сулит такие неприятности?

     К той же теме безразмерных прав управляющего относится и его неопределённо широкие правомочия “вести хозяйственно - финансовые операции от имени собственников” (п.3.3.2 Соглашения). А передача управляющему правомочий “представлять интересы сособственников в государственных и других учреждениях, связанные с управлением домом” (3.3.3 Соглашения) не оставляет места для законных представителей собственников – правления.

     Управляющий обязан “обеспечивать учет Соглашений о совладении, прочих хозяйственных Договоров” (п.3.3.12 Соглашения), но по умолчанию не несёт ответственности за хранение, не обязан предоставлять информацию о всех заключённых Соглашениях и хоз.  договорах. Это путь к бесконтрольности и злоупотреблениям.

     Второе государство

     Ряд норм Соглашения наделяют управляющего правомочиями гос. чиновника -- контролировать и даже наказывать собственника: осуществлять контроль за соблюдением собственниками и владельцами помещений строения своих обязательств по использованию помещений (3.3.7 Соглашения); применять меры в случаях использования помещений не по назначению (4.2.2 Соглашения); выявлять факты проживания в квартире не зарегистрированных лиц (п.3.2.4; 5.1.3 Соглашения). Но если к вам приехала на неделю тёща, интересы управляющего не ущемляются. Ведь оплата его услуг рассчитывается от площади помещения. Думается, что управляющий должен служить собственникам, а не всяческим “службам”.

     Без оформленного в установленном порядке письменного разрешения Управляющего Собственник не имеет права производить переоборудование инженерных сетей, использовать бытовые приборы и оборудование, не имеющие технического паспорта (3.2.7; 3.3.10 Соглашения). Между тем, установленный новым ЖК РФ порядок получения разрешений на переоборудование (ст.26) не предусматривает разрешения управляющего. И вообще, бегать с каждым новым чайником и утюгом за разрешением к управляющему просто неразумно. Получается, что собственник квартиры за свои деньги нанимает себе на шею ещё одного чиновника-контролёра. Административные функции – забота государства. Оно должно их и осуществлять, и оплачивать.

     Безответственность управляющего

     Ответственность управляющего из соглашения установить невозможно: она определяется “в порядке и размерах, установленных законами г.Москвы, нормативными актами Правительства Москвы, Мэра и настоящим Соглашением” (5.2.1 Соглашения). Почему частный договор должен подчиняться нормам администрации Москвы? Отсылка же к соглашению красноречива: ведь в нём реальной ответственности нет. Более того, формулировка об обязанностях управляющего его от ответственности освобождает. Ведь “принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно- технического и инженерного оборудования” (п.3.3.8 Соглашения) не означает, что управляющий обязан обеспечить такую бесперебойную работу. Перечень обязанностей управляющего не определён; он обязан “выполнять прочую работу и обязанности, связанные с защитой интересов собственников дома” (3.3.12 и 3.3.15 Соглашения).

     Норма о возмещении убытков защищает только интересы управляющего: говорится только о возмещении убытков управляющему за нарушения собственника (п.4.2.1 Соглашения), но не наоборот. Размера возмещения нет, как нет и отсылки на конкретный закон, который регулирует этот вопрос. И вопрос “какой же с него спрос?” приобретает совсем не риторический характер. Нет внятных обязанностей и ответственности -- нет и спроса.

     Управляющий страшней пожара

     Соглашение даёт управляющему право в случаях возникновения аварийной ситуации в квартире собственника ликвидировать аварию “собственными силами” (4.2.3 Соглашения). Представьте, вы приезжаете с дачи: квартира вскрыта, вещи перевёрнуты, что-то пропало. То ли пожар был, то ли потоп? Но точно, что управляющий вскрыл квартиру “собственными силами”. Разобраться возник ли пожар/потоп до или после вскрытия уже невозможно. Винить останется только себя. Вы сами дали ему такое право, забыв, что неприкосновенность жилища защищается Конституцией (ст.25).

     За последствия “аварийных и иных ситуаций” в квартире ответственность собственника предусматривается персонально перед управляющим (п.5.1.4 Соглашения). Нанятый вами управляющий может произвольно придумать себе любой ущерб, например, ущерб репутации. Предлог в соглашении есть. Если собственник не получил у управляющего разрешение на все имеющиеся у него электроприборы, он рискует понести серьёзные денежные потери – “по возмещению материального и морального ущерба” (п.5.1.5 Соглашения).

     Подведём итог

     Московское типовое соглашение защищает исключительно одну сторону – управляющего; создаёт для граждан-собственников помещений, большие проблемы, которые они будут оплачивать из своего же кармана.

     Граждане, будьте ответственны и бдительны! Не подписывайте документы на бегу. Контролируйте своих “жил.кооперативных” чиновников. Если правление или председатель ЖСК “темнят”, организовывайте общее собрание и заменяйте их. И это будет окончательным прощанием с вороватым “совковым” прошлым.