Изменился порядок совершения сделок с землей сельскохозяйственного назначения
29 декабря 2010 г. Федеральным законом № 435-ФЗ были внесены изменения в Законы Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Земельный кодекс, Закон О введение в действие Земельного кодекса, КоАП, и Закон О государственном кадастре недвижимости, направленные на совершенствование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Часть поправок вступает в силу с 11 января 2011 года, часть - с 1 июля. 

В настоящем обзоре мы остановимся на нормах, вступающих в силу 11 января 2011 года.

Что изменится в Законе Об обороте земель сельскохозяйственного назначения?
С 11 января 2011 года изменяется порядок подписания договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности. Ранее договор мог быть подписан лицом, действующим на основании доверенностей, выданных собственниками земельных долей и удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления. Теперь договор аренды может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности, выдача доверенности в данном случае не требуется, а полномочия подтверждаются выпиской из решения общего собрания.

Выкупная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся у сельхозорганизаций и фермеров на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения снижена до 15 процентов от кадастровой стоимости. Также субъектам РФ предоставлено право устанавливать случаи бесплатного предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Собственникам земельной доли предоставлена возможность отказаться от права собственности на земельную долю.

Одной из норм, которая существенно облегчит процесс проведения сделок с землей, является пункт 5 к статье 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения: «В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется».

Утратил силу пункт 2 статьи 16 «Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона», которым предусматривалось применение правил договора доверительного управления к договорам аренды земельных долей, не приведенным в соответствие с нормами гражданского законодательства.

Поправки в Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество касаются документов на основании которых могут действовать лица, уполномоченные подавать заявления на государственную регистрацию права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Полномочия данного лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности.

Теперь при совершении сделок купли-продажи земельных долей покупатель обязан предоставить документ, подтверждающий, что он владеет земельной долей в том же участке, из которого продается земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя на использование земельного участка в составе которого находится земельная доля.

Внести земельную долю можно только в уставный капитал организации, которая использует земельный участок, в котором находится земельная доля, право использования земельного участка должно быть подтверждено документами.
Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

Вступает в силу порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю в следствие отказа от права собственности.

Обращаем ваше внимание, что только с 01 июля 2011 года вступают в силу изменения в статьи 13, 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которыми регламентируется порядок владения, пользования, распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, в том числе порядок созыва и проведения собрания участников долевой собственности, на основании решения которого осуществляется представление их интересов уполномоченным лицом, а также порядок заверения выписки из протокола, которая является документов для представления заявлений в Росреестр.

Мы полагаем, что разные сроки вступления в силу взаимозависимых норм могут послужить основой для злоупотребления правами, а также спровоцировать незаконные действия рейдеров, в связи с чем рекомендуем производить регистрацию сделок с землей сельскохозяйственного назначения по новым правилам после вступления в силу поправок в полном объеме, то есть с 1 июля.