Институт управления многоквартирными домами под угрозой Госпожнадзора
Из практики коллегии адвокатов "Домбровицкий и партнеры" (юрист Александр Кортесс). В августе-сентябре 2010 г. Гагаринским судом г. Москвы были рассмотрены 13 исковых заявлений Прокуратуры академического района к управляющей компании об исполнении предписаний Госпожнадзора. Надо заметить, что после событий в кафе «Хромая Лошадь» МЧС решило перестраховываться. И делает это с большим рвением.

Тем более, что законодательство РФ столь многогранно и многообразно, с поправками дополнениями и изменениями, что споров по своему применению не вызывать не может. Однако есть ситуации, когда два законодательных акта вступают в прямое противоречие друг с другом – при этом практически уничтожается институт управления многоквартирными домами.

Очень часто предписания о соблюдении правил пожарной безопасности (ППБ), пишутся в адрес юридического лица без учёта фактических обстоятельств дела и соответствия действующему законодательству. При этом прямо ущемляя права юридического лица.

В пример приведу лишь один пункт предписаний: «... В многоквартирном доме, отсутствует система дымоудаления. Установить, привести в соответствие со СНиПом...»

Казалось бы, наличие систем дымоудаления в многоквартирном доме Правилами пожарной безопасности и существующими на сегодняшний день СниПами предусмотрено. И требования Госпожнадзора законны. Однако, это требование вызывает массу вопросов.

Во-первых, если дом старой «хрущёвской» эпохи и СниПами и Нормами, существовавшими на тот период, система дымоудаления в принципе предусмотрена не была, как провести реконструкцию дома так, чтобы оборудовать систему дымоудаления и сохранить целостность многоквартирного дома.

Во-вторых, за чей счёт? Установка системы дымоудаления в многоквартирном доме стоит не один миллион рублей. Где взять деньги на столь масштабную реконструкцию, неизменно подпадающую по капитальный ремонт дома.

Жилищным (ЖК РФ) и Гражданскими кодексами (ГК РФ) в частности прямо предусмотрено, что собственник несёт бремя ответственности за собственность (ст.39 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ указывает, что Управляющая компания несёт ответственность и выполняет работы именно в рамках договора управления. И ответственность управляющей компании только в рамках договора управления.

Но реальность более сурова.

* Да, - говорит руководитель территориального управления МЧС (Госпожнадзора). - Я понимаю что вы управляющая компания и у вас есть договор. Да, вы коммерческая организация и на капитальный ремонт дома деньги должен выделять собственник. Но мне проще 1 взыскание наложить на вас, чем 500 на всех собственников многоквартирного дома, которых ещё найти надо.
* Да, - говорит судья, вы управляющая компания и ответственность должны нести за те работы, которые предусмотрены договором управления. Но сохранение дома от пожара важнее.

Есть правила пожарной безопасности, вы обязаны их выполнять.

На момент заключения договора управления с собственниками многоквартирного дома, управляющая компания обязуется производить расчёты за обслуживание общего имущества многоквартирного дома по ставкам и тарифам того субъекта федерации на территории которого он находится.

По г. Москве данные ставки составляю 7-9 руб. за кв. м. За эту сумму управляющая компания производит техническое обслуживание общего имущества дома. И эта сумма никак не может включить в себя капитальный ремонт всего многоквартирного дома.

В соответствии опять же с ЖК РФ капитальный ремонт многоквартирного дома производится за счёт собственников жилых помещений. И решение о проведении капитального ремонта и выделении денег должно приниматься на общем собрании дома. Это в соответствии с законом. Так решил законодатель.

И как это не прискорбно, государство удалилось от участия в содержании и поддержке многоквартирных домов в полной мере.

А как в жизни?

Обыватель не задумывается над тем, какого года дом? В каком состоянии инженерные сети? В каком состоянии стены?

Всё что вне стен его жилища это излишняя головная боль, думать о которой ему очень не хочется. А тем более платить. Вот и получается, собственник денег не даёт, государство не выделяет, а предписания выполнять надо, как быть?