Грядут изменения в ЖК РФ
Практика применения Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), вступившего в действие с 1 марта 2005 года, порождает все новые проблемы. Вскоре, а именно в осеннюю сессию, в ЖК РФ будут внесены новые поправки. Накануне парламентских каникул в Госдуме РФ прошел первое чтение законопроект о внесении изменений в ЖК РФ, ФЗ о введении в действие ЖК РФ и в ст. 292 ГК РФ, второе чтение — осенью. На вопросы, посвященные проблемам применения ЖК РФ, ответила один из главных инициаторов проекта депутат Госдумы РФ ГАЛИНА ПЕТРОВНА ХОВАНСКАЯ.
 Уважаемая Галина Петровна, какие проблемы в случае принятия данного законопроекта будут разрешены?

     Проект предусматривает, что запрет на приватизацию жилых помещений распространяется только на тех граждан, которые после введения в действие ЖК РФ будут признаны нуждающимися в жилых помещениях. Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма и не принявшие решение об их приватизации, должны сохранить право на бесплатную передачу жилья в собственность. Необходимо учесть, что граждане, вставшие на учет до 1 марта 2005 года и проживающие в аварийных домах, общежитиях, служебных жилых помещениях, не могут реализовать право на приватизацию занимаемых жилых помещений в силу ФЗ «О приватизации…». Их право может быть реализовано только после получения ими жилого помещения в порядке очереди.

     Следует также в целях защиты малоимущих граждан исключить установление срока на реализацию права на деприватизацию жилья. Так, ст. 20 ФЗ о введении в действие ЖК РФ устанавливается, что малоимущие граждане теряют право на деприватизацию с 1 января 2010 года. Указанная статья лишает их права стать социальными нанимателями занимаемого жилого помещения, в случае если бремя содержания собственности станет им не под силу после указанной даты.

     С введением в действие ЖК РФ собственники должны вносить плату за капремонт общего имущества дома, предусматривается рост налоговых платежей и отмена льготных категорий граждан, освобожденных от этих платежей. Все это приведет к увеличению числа граждан, которые захотят воспользоваться правом стать социальными нанимателями.

     Проектом устанавливается, что граждане, имевшие в соответствии с ЖК РСФСР право на внеочередное и первоочередное предоставление жилья, не только сохраняют свое право состоять на учете нуждающихся в жилье, но и свое внеочередное право его предоставления по договору социального найма. ЖК РФ упразднен институт первоочередного обеспечения жильем (в ЖК РСФСР это право было установлено ст. 36). Такая «отмена» вступает в противоречие со ст. 55 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться в РФ законы, отменяющие или умаляющие права и свободы гражданина.

     Проектом предусмотрено еще много изменений, которые, надеюсь, будут приняты законодателем и будут включены в ЖК РФ. Все они направлены на защиту конституционного права граждан на жилище.

     А как быть с таким понятием, как непроизведенный капитальный ремонт, как долг государства перед гражданами? Означает ли это, что государство «упразднило» свой долг и целиком переложило его на собственников жилья?

     Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является обязанностью наймодателя государственного или муниципального жилищного фонда. В соответствии со ст. 16 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

     Признание с 1 января 2010 года утратившей силу ст. 16 вышеупомянутого Закона является односторонним отказом органов государственной власти или органов местного самоуправления от исполнения своих обязательств. Российская Федерация как правовое и социальное государство не может произвольно отказываться от выполнения взятых на себя публично-правовых обязательств иначе, как предусмотрев надлежащий механизм соответствующего возмещения, формы и способы которого могут меняться, но объем не должен уменьшаться.

     Неисполнение органами государственной власти или органами местного самоуправления своих обязательств по проведению в нормативные сроки капитального ремонта дома должно компенсироваться при сносе дома собственнику приватизированного жилого помещения в таком доме путем включения в выкупную цену стоимости непроизведенного капитального ремонта.

     Кроме того, с целью недопущения возложения на нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, обязанности вносить плату за капитальный ремонт общего имущества собственников дома, мы предлагаем исключить п. 1 ст. 11 Закона «О введение в действие Жилищного кодекса РФ». Статьей 11 Закона вносятся изменения в часть вторую ГК РФ. Статья 681 ГК РФ, ссылка на которую в п. 3 ст. 672 ГК РФ исключается, определяет порядок капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Таким образом, положения ст. 681 ГК РФ (в том числе и возлагающие на наймодателя обязанность проведения капитального ремонта) не будут применяться к договору социального найма жилого помещения. Указанное изменение, внесенное в ГК РФ, может привести к тому, что на наймодателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, будет возложена обязанность вносить плату за капитальный ремонт общего имущества собственников дома. В то же время соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

     При принятии ЖК РФ подробно не был решен вопрос, как быть с коммунальным жильем, в частности, даже в законодательстве этого понятия. Собираются ли законодатели решать этот вопрос, учитывая, что половина страны проживает в коммуналках?

     Не половина страны, в некоторых регионах ситуация вполне благоприятная, например в Москве дела обстоят лучше, чем, например, в Санкт-Петербурге. Но, безусловно, проблема существует. Нашим проектом вводится статья, в которой дается определение понятия «квартира коммунального заселения (коммунальная квартира)». В ЖК РФ используется понятие «коммунальная квартира», которому не дано определение, что приводит к сложностям в правоприменении.

     В части 3 ст. 16 ЖК РФ дается определение квартиры. Данное определение характеризует квартиру как объект недвижимости, а основным признаком, позволяющим отнести квартиру к коммунальной, является ее заселение (квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, иных сделок, предусмотренных законодательством).

     Проектом снимаются необоснованные ограничения на выкуп освобождающегося жилого помещения в коммунальной квартире. Это будет способствовать уменьшению числа квартир коммунального заселения без участия в этом процессе местных властей.