Дом с привидениями
Как хорошо известно американцам (в том числе и новым), покупка дома зачастую становится самым серьезным вложением денег в жизни большинства семей. 

Как хорошо известно брокерам по недвижимости, неосторожный покупатель практически не имеет шансов расторгнуть сделку после подписания контракта. Даже если ссылается на не замеченные ранее недостатки жилища. 

Как хорошо известно судам, неосторожных покупателей много, и с течением времени меньше их не становится.

Как хорошо известно адвокатам, суды покупателям сочувствуют, но законы изменять не торопятся.

В общем, старинная юридическая доктрина "caveat emрtor", т.е. "будь осторожен, покупатель", актуальна и сегодня.

Дело в том, что по законам, ведущим свое начало от английского средневековья, продавец не обязан указывать покупателю на существующие дефекты и обращать его внимание на недостатки продаваемого жилья. Именно на покупателя возлагается обязанность тщательно проверить все аспекты предполагаемой покупки перед ее совершением. Разумеется, существуют исключения из правил, применимые (а) к ситуациям, где между продавцом и покупателем установились специальные отношения (fiduciary relationship), требующие от продавца полной откровенности, (б) к проблемам с удостоверением владения жилищем, или (в) к случаю прямого обмана покупателя продавцом. Но такие исключения довольно редки, и не имеют отношения к сегодняшней истории. Потому что никто господина Стамбовски не обманывал, и до покупки им дома в Найаке (штат Нью-Йорк) ничто этого злополучного жителя нашего города с семьей Экли, вот уже много лет владевших домом на законных основаниях, не связывало.

А дом выглядел замечательно! Трехэтажная усадьба в викторианском стиле, с башенками, лестницами и террасами, c большой лужайкой перед парадным входом. Ни дать, ни взять - миниатюрный средневековый замок… И не знал тогда счастливый покупатель, что замок этот славится на всю округу своими … привидениями.

Что за ерунда, скажет современный образованный читатель, по горло сытый сенсационными перепечатками из желтой российской прессы. Какие-такие еще привидения? Что вы мне голову морочите своими небылицами?! И в раздражении отмахнется от этих заметок, а может быть даже отбросит в сторону всю газету. И будет опять-таки неправ, ибо все здесь изложенное - чистейшая правда, а подтверждение тому можно найти в решении Апелляционной инстанции Нью-Йоркского Верховного Суда по вошедшему в историю и учебники иску "Стамбовски против Экли" (1991 год).

Началось все с того, что г-н Стамбовски к полнейшему своему ужасу обнаружил, что дом, контракт на покупку которого он подписал, имеет широкую известность как ... место постоянного обитания привидений. И не только – а также духов, домовых, призраков и прочей нечисти, включая кузена российского Барабашки - полтергейст. Различные члены семьи Экли на протяжении по крайней мере девяти лет непосредственно перед продажей множество раз сталкивались в доме с разнообразными жильцами из потустороннего мира. Поскольку новоявленные жильцы проживали без арендного договора и платить за проживание, очевидно, не торопились, хозяева вынуждены были указанные встречи сделать достоянием общественности. Иными словами, факт наличия в доме "посторонних потусторонних" широко освещался как местной, так и национальной прессой (в лице "Ридерс Дайджеста"). Более того, в 1989 году семейство Экли добилось включения своей резиденции в пешеходный тур по Найаку как … "дома с привидениями"! Словом, дом, который опрометчиво решил приобрести мистер Стамбовски, заслуженно слыл местной достопримечательностью.

А теперь подумайте, уважаемый читатель, что бы Вы сделали на месте незадачливого покупателя? При всей Вашей современности и образованности, при всем Вашем неверии во всякую чертовщину – захотелось бы Вам проводить ненастные осенние вечера у камина, где, по сообщениям нынешних хозяев, живут призраки? Какие чувства испытывали бы Вы, читатель, заслышав скрип половиц в пустой комнате? И более прагматический вопрос: как Вы считаете, если через несколько лет Вы надумаете продавать этот дом, как повлияет его репутация на спрос и цену?

Не знаю, что бы сделали Вы, читатель, а мистер Стамбовски, не мудрствуя лукаво, потребовал расторжения контракта и возвращения ему выплаченного аванса ("down payment"). Продавец отказался, и дело попало в Нью-Йоркский Верховный Суд. Судья Лехнер, поколебавшись, отказался удовлетворить иск. Но сердитый покупатель был настроен решительно, и дело пришло в Апелляционную инстанцию. Тут-то оно и приобрело известность, благодаря необычности фактов и остроумию судьи Рубина.

"Здесь у человека, находящегося в позиции истца, в связи с открытием паранормального феномена возникает, как поется в кинофильме 'Охотники за привидениями' (Ghostbusters), очень практический вопрос: "Кому звонить?"" – резонно написал в приговоре ехидный судья. И в самом деле, строгое применение закона в данном случае привело бы к созданию прецедента, требующего от покупателя наряду с обязательными сегодня технической, термитной и радоновой инспекциями предварительной проверки дома на … привидениепригодность. Признать такое было выше судейских сил. А потому, вдоволь насмеявшись, судья Рубин решил, что раз хозяева сами многократно сообщали о своих встречах с духами, теперь, согласно закону, факт наличия привидений в доме не подлежит сомнению ("as a matter of law"). В этой ситуации покупатель имеет право расторгнуть сделку, поскольку другие способы избавления от нечистой силы законом пока не предусмотрены.

Нельзя не порадоваться мудрости суда: благодаря ему мы с Вами, дорогой читатель, избавлены от необходимости рыться в телефонном справочнике в поисках номера "Охотников за привидениями" каждый раз, когда надумаем менять место жительства. И тем не менее примите дружеский - житейский и юридический – совет: перед подписанием контракта на покупку дома, еще раз обойдите его кругом и загляните, на всякий случай, в гараж. Кто знает, может быть там припаркована летающая тарелка, а подходящего судебного прецедента еще не было…