Долевое строительство. Признание права собственности на квартиры в новостройках
Признание права предусмотрено законом в качестве одного из способов защиты гражданских прав в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Правовая природа этого средства защиты до сих пор остается дискуссионной. Одни авторы считают, что между истцом и ответчиком по иску о признании права собственности не может быть действующих договорных отношений по поводу спорного имущества. По мнению других, иски о признании права собственности, как правило, являются внедоговорными, но возможно обращение в суд с подобным требованием, вытекающим из договора, например, купли-продажи.  Какова бы ни была природа иска о признании права собственности, реальная действительность диктует свои условия практического применения этого способа защиты прав. Очень часто бывает, что жилой дом уже построен, органами БТИ проведены необходимые обмеры, но регистрация права собственности затягивается в связи с тем, что застройщик не выполнил свои обязательства перед другими участниками инвестиционного проекта или по иным причинам. В таких случаях прекратить бесконечное ожидание оформления прав на квартиру можно только путем обращения в суд. И наиболее действенным и максимально обеспечивающим интересы дольщиков, по сравнению с другими способами (понуждение к исполнению договора и т.д.), является предъявление иска о признании права собственности на квартиру в соответствии со статьей 12 ГК РФ.
Если строительство дома закончено, он введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности, то в такой ситуации дольщику нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании статьи 12 ГК РФ. При грамотном составлении искового заявления, получении по запросам суда всех необходимых документов, подобные исковые требования, как правило, удовлетворяются судом.
Сложнее дело обстоит, если строительство жилого дома закончено, но он еще не введен в эксплуатацию. В этом случае также оптимальным будет предъявление в суд искового заявления о признании права собственности на квартиру. Однако, наряду с другими обстоятельствами истцу надо будет доказать, что спорная квартира уже существует как самостоятельный объект недвижимого имущества. Если местный орган технической инвентаризации (БТИ) уже произвел соответствующие обмеры, то необходимо истребование в судебном порядке экспликации на спорное помещение и справки об адресе дома. Если же обмеры еще не проведены, то следует направить все усилия на то, чтобы добиться их проведения.
В рамках производства по делу целесообразно бывает просить суд принять меры по обеспечению иска. В соответствии со статьей 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) мерой по обеспечению иска в данном случае может быть запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в частности связанные с отчуждением или распоряжением квартирой иным образом.
Статьей 30 ГПК РФ для исков о правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность, поэтому исковое заявление о признании права собственности на квартиру подается в суд по месту нахождения этой квартиры.
Размер государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче в суд искового заявления, зависит от цены предъявляемого иска. Цена иска о признании права собственности на квартиру согласно статье 91 ГПК РФ определяется, исходя из ее стоимости (обычно, исходя из стоимости квартиры по договору). В то же время, поскольку практически все подобные споры связаны с защитой дольщиками своих прав как потребителей, последние освобождаются от уплаты государственной пошлины либо ее размер подлежит уменьшению в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36. Налогового кодекса Российской Федерации.
Следует отметить, что стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны расходы по уплате государственной пошлины и другие понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.