Актуальные правовые вопросы приобретения зарубежной недвижимости
Известно, что в некоторых европейских странах процедура покупки недвижимости происходит не просто. Какие трудности с оформлением документов могут возникнуть? (Австрия, Германия)?

В большинстве стран покупка недвижимости происходит по следующим шагам (некоторые могут быть опущены в зависимости от размеры сделки): письмо о намерениях, комплексная юридическая проверка, обсуждение условий сделки, подписание, закрытие сделки (имущественные сделки обычно заканчиваются подписанием) и регистрация в Земельном Кадастре. Этот процесс вызывает проблемы только в тех странах, где система земельного кадастра работает неправильно. Более строгие ограничения при покупке недвижимости устанавливаются налоговыми органами и законом об отмывании денежных средств, которые обязывают подтверждать источники средств на покупку недвижимости.

С чем связаны разные условия покупки недвижимости. Почему, например, приобрести недвижимость в Испании проще, чем в Австрии?

В Австрии если инвестор не является гражданином Евросоюза / Еврозоны (физическое или юридическое лицо, чей основной акционер не гражданин Австрии или Евросоюза / Еврозоны), в его отношении действуют ограничения. Они должны получить разрешение от властей на приобретение недвижимости иностранцами ("Grundverkehrsbehorde"). При особых обстоятельствах, связанных с право- и дееспособностью покупателя, могут потребоваться конкретные разрешения (например, если покупатель несовершеннолетний, требуются разрешения родителей и суда). Приобретение недвижимости для временного жилья запрещено в некоторых областях Австрии. В каждой австрийской провинции свое законодательство на сделки с недвижимостью для тех, кто не является гражданином Евросоюза.
Также есть очень формальные страны, как, например, Германия, где запрещено приобретать недвижимость по частному договору.
Как бы то ни было, я бы сказал, что условия в разных странах во многом схожи.

Есть информация о том, что в Швейцарии существует запрет для иностранцев на приобретение недвижимости. Чем это можно объяснить?

Эта информация не совсем корректна. Для иностранцев, постоянно проживающих в Швейцарии, никаких ограничений на приобретение недвижимости не существует. Для остальных иностранцев существует запрет, и для покупки недвижимости в стране требуется специальное разрешение. Это правило действует за исключением тех случаев, когда недвижимость приобретается с коммерческими целями.

Замечено, что там, где только что начали покупать недвижимость англичане, в скором времени будет перспективное место для вложения в недвижимость. Что Вы об этом думаете?

Я думаю, что существует всеобщее доверие к британской интуиции относительно инвестиций в недвижимость. Это заставляет других следовать за англичанами, что повышает спрос на эту недвижимость. Но, например, в Испании в последние годы наблюдается повышение спроса на недвижимость со стороны англичан. В то же время вложения в испанскую недвижимость в целом сократились за последние 2 года на 60%. Аналогичная ситуация в Дубае.

Стоит ли покупать недвижимость с целью дальнейшей сдачи? Где это разрешено / запрещено по закону? Сколько можно заработать на этом?

Это очень сильно зависит от проекта, его местоположения, размера, инфраструктуры. Обычно годовой доход колеблется от 3% до 7%.

Как на данный момент складывается ситуация с незавершенным строительством и со строительством без разрешения? (Хорватия, Болгария)

В Хорватии действует Земельный Кадастр, где регистрируется вся недвижимость, земли и сооружения. Только зарегистрированные владельцы обладают всеми правами и защищены законом. Без надлежащей регистрации права собственности невозможно получить разрешение на строительство или с/х земли. После завершения строительства власти выдают «разрешение на утилизацию» - это дает право зарегистрировать сооружение в Земельном Кадастре. Вступать в сделку покупки недвижимости, оформленной некорректно, крайне рискованно. Аналогично рискованно участвовать в проекте, где отсутствует разрешение на строительство или же где строительство ведется не в соответствии с этим разрешением.

Как поступать в такой ситуации? Можно ли выйти из проекта? Как это должно сопровождаться юридически?

Участвовать в проекте, где отсутствует разрешение на строительство крайне рискованно, так как в некоторых случаях власти могут потребовать сноса сооружения за счет владельцев.
В принципе, не стоит вступать в такого рода проекты, потому что велик шанс потерпеть большие расходы. В некоторых случаях есть возможность добиться и получить последующую дополнительную регистрацию и лицензию, но такие ситуации всегда ненадежны, дороги и процедуры затягиваются на долго.

Существуют ли и где налоги на прибыль с недвижимости? Какими еще налогами / сборами может облагаться сделка и сама недвижимость? (Германия, Франция, Хорватия, Болгария).

В Швейцарии сумма взимаемых налогов и сборов колеблется в зависимости от кантона. Обычно взимается налог на прибыль при продаже недвижимости, а также минимальный налог на передачу недвижимой собственности.
А в Австрии налог на прибыль возникает в случае, если владелец продает недвижимость в течение 10 лет с момента приобретения. Сделка облагается налогом, который составляет 3%, а также взимается регистрационный сбор в размере 1%. Сделки с недвижимостью обычно освобождаются от НДС (который в Австрии составляет 20%).
В Испании покупатель оплачивает налоги и иные сборы, что составляет примерно 10% от суммы сделки.
Обычно покупатель берет на себя оплату налогов и сборов, хотя оба – и продавец и покупатель – ответственны за своевременную оплату налогов.
Не стоит забывать и о комиссионных, которые покупатель должен заплатить риелтору.